Вопросы семьи и брака        27 июня 2018        71         0

Порядок оформления документов при продаже квартиры

Документы необходимые для купли продажи квартиры

Обязательно обратитесь к юристу и проконсультируйтесь с ним предметно по вопросам сбора документов, порядка заключения договора купли продажи и прочего. Это необходимо сделать в связи с тем, что каждая сделка – уникальна. Даже документы могут потребоваться различные, в зависимости именно от Вашей ситуации.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.

Продажа квартиры

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно, но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ИЛИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ (КОМНАТЫ В КОММУНАЛКЕ)

Операция «Купи-продай квартиру» в миниатюре («M2 = Квадратный метр», Выпуск №24 (232) 15 июня — 21 июня 2005 г.)
Л юбая недвижимость — имущество дорогостоящее, поэтому стоит со всей серьезностью подойти к оформлению документов при ее продаже или покупке. Юрист М2 рассказывает о том, на что надо обращать особое внимание при проведении таких сделок.
Самое главное в договоре купли-продажи недвижимости — определить объект, с которым совершается сделка. Необходимо указать точный адрес недвижимого имущества, его площадь, реквизиты свидетельства о праве собственности на объект. Распространенная ошибка — указание номера дома вместо номера владения и наоборот. Помните, что это разные понятия.
Для юристов мелочей не бывает
В договорах все детали проверяются несколько раз: в противном случае придется вносить изменения в договор либо оформлять к нему дополнительное соглашение, в котором недочеты будут исправлены. Общепринятой практикой является заключение дополнительного соглашения при изменении несущественных условий; если же в договоре допущены серьезные ошибки, целесообразнее заключить новый. В любом случае это долго и хлопотно, поэтому лучше подстраховаться в самом начале.
Договор заключается в письменной форме. Его нотариальное удостоверение законодательством не предусмотрено, но в ряде случаев такое заверение может предотвратить злоупотребления или ошибки сторон договора. Нотариусы несут ответственность за правильность оформления заверенных ими документов, поэтому предпочитают тщательно проверять все указанные в договоре факты. Нотариальное удостоверение стоит недешево и зависит от суммы договора. «Основами законодательства о нотариате» установлены следующие тарифы:
— если в договоре оформляется сделка с недвижимостью, цена которой меньше 1 млн руб., то вы заплатите нотариусу 1% суммы договора (но не менее 300 руб.);
— если стоимость квартиры (дома) составляет от 1 000 001 до 10 млн руб., нотариальное заверение обойдется в 10 тыс. руб. плюс 0,75% суммы договора, превышающей 1 млн руб.;
— если проводится сделка с объектом ценой свыше 10 млн руб., ее удостоверение стоит 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% суммы договора, превышающей 10 млн руб.
Несмотря на довольно высокую стоимость услуг нотариуса, лучше ими воспользоваться: заверение сделки является дополнительной гарантией правильного оформления документов.
Пример. Двое граждан заключили договор на покупку квартиры и решили удостоверить его у нотариуса. Поскольку в договоре были указаны реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, но не прилагалась его копия, нотариус обратился к продавцу с просьбой предоставить указанный документ для ознакомления. Тот не смог выполнить эту просьбу, а через некоторое время исчез. Когда потенциальный покупатель посетил квартиру, которую рассчитывал приобрести, он с удивлением обнаружил там совершенно других людей. Выяснилось, что «продавец» всего лишь снимал эту жилплощадь и решил обманным путем получить деньги за продажу чужой квартиры. Мошенник не знал реквизитов свидетельства о праве собственности на квартиру, поэтому указал в договоре вымышленные данные. Скорее всего он попросил бы покупателя заплатить деньги после передачи квартиры, но до регистрации права собственности на нее. Неудачливый покупатель мог остаться без денег и без жилья. Таким образом, внимательность нотариуса позволила сохранить очень крупную сумму.
Дорогая моя квартира
Еще один вопрос, о котором приходится договариваться сторонам, — какую стоимость квартиры указывать в договоре. Мало кто готов открывать истинную стоимость своей собственности. Но если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальные данные.
При заключении договора вторая сторона может предложить вам вообще не указывать стоимость квартиры, ссылаясь на Гражданский кодекс (ГК РФ). В нем содержится норма, по которой считается, что за имущество уплачивается цена, которая взимается при сходных обстоятельствах (если стоимость не определена в договоре). Иными словами, вы продаете квартиру, например, площадью 90 кв. м в кирпичном доме и не указываете ее стоимость, считая, что получите за нее столько, сколько обычно платят за такие квартиры. Имейте в виду: вышеуказанное правило существует (п. 3 ст. 424 ГК РФ), однако оно не действует для сделок с недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому при подписании документов будьте внимательны.
Чья земля под домом?
Наиболее актуальный при продаже домов вопрос — статус земли, на которой он построен. Если договор не содержит никаких указаний относительно участка, покупатель имеет право пользоваться землей в объеме, необходимом для эксплуатации купленной недвижимости. Аналогичным способом решается ситуация и при продаже земельного участка, на котором стоит дом. Покупатель в этом случае получает участок, но продавец может пользоваться им в пределах, необходимых для эксплуатации дома.
С многоквартирными домами дело обстоит несколько иначе. Чаще всего земельный участок, на котором расположено здание, находится в совместной собственности всех жильцов. Правда, так бывает не всегда. Для того чтобы понять, кому принадлежит земля, нужно ознакомиться с содержанием договора купли-продажи квартиры. Кроме того, необходимо уточнить, на основании каких документов застройщик возводил дом на данном участке. Если земля была куплена, тогда застройщик либо передал права на участок всем жильцам, либо оставил его за собой. Он имеет право потребовать от жильцов определенной компенсации за пользование землей.
Если объект построен на арендованной земле, все жильцы должны уплатить компенсацию хозяину участка. Отметим, что опасения относительно того, что по окончании срока аренды земли жильцов могут потребовать покинуть дом, беспочвенны. В договоре аренды, как правило, указывается, что на арендуемом участке будет возведен жилой объект. Более того, поскольку у владельца земли нет права собственности на здание, он не может заставить жильцов освободить квартиры. Но, как уже было указано выше, закон позволяет ему потребовать денежную компенсацию за использование земли.
Кто в теремочке живет?
При заключении договора купли-продажи целесообразно уточнить, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Для этого лучше всего попросить продавца предоставить выписку из домовой книги, где указаны эти сведения. Продавец там не числится? Это еще не причина для беспокойства, поскольку собственник не обязан жить в своей квартире.
А вот на зарегистрированных в квартире жильцов следует обратить внимание. Дело в том, что смена собственника не влечет за собой обязательной выписки этих лиц. Более того, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды и иные граждане, чьи интересы особо охраняются законом, от продавца надо потребовать обеспечить их выписку из квартиры до ее передачи покупателю. Причем необходимо закрепить такое условие в тексте договора, а чтобы у продавца был стимул для выписки указанных лиц, можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение данного обязательства.
Следует помнить, что выписка несовершеннолетних проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства. Поэтому если продавец предоставил вам документы, подтверждающие их выписку, следует уточнить, получил ли он соответствующее разрешение в указанных органах. Если такого согласования нет, ваш договор может быть признан недействительным в суде по иску органов опеки. Свой иск они могут аргументировать тем, что выписка несовершеннолетних нарушила интересы детей, поскольку условия их проживания ухудшились.
Финишная прямая
Заключительная стадия совершения сделки купли-продажи — передача квартиры покупателю. Она производится по акту приема-передачи. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. В противном случае при возникновении проблем придется доказывать в суде, что вас обманули.
Кроме площади в договоре квартиры иногда указывается еще и количество комнат, наличие (отсутствие) балкона, состояние квартиры — все это необходимо проверять. При малейшем несоответствии сообщайте продавцу о выявленных недостатках и требуйте их устранения. Другой вариант — составить дополнительное соглашение, где указать все дефекты квартиры и определить, на какую сумму уменьшается ее стоимость по этой причине. Главное, чтобы все недостатки были зафиксированы.
При оформлении договора купли-продажи люди нередко стараются как-либо «обойти» оформление договора купли-продажи в целях снижения налоговых выплат. Например, заключают договор дарения, а деньги передают из рук в руки. Такой способ имеет недостатки, основным из которых является опасность потери имущества в случае признания договора недействительным. Кроме того, указание в договоре дарения некоторых тонкостей, связанных с передачей недвижимости (выписка зарегистрированных лиц, характеристика состояния квартиры и т. д.), способно вызвать подозрения заинтересованных лиц и госорганов в том, что этот договор является лишь прикрытием для продажи квартиры. Вместе с тем, если не оговорить указанные нюансы, фактический покупатель может за свои деньги получить вместо нормальной квартиры ветхое жилье с зарегистрированными несовершеннолетними. Заявлять, что сделка была недействительной, — не в интересах покупателя, потому что никаких документов о передаче денег в таких случаях обычно не составляется.
Если вы хотите купить квартиру, оформляйте все по закону. Это займет больше времени и обойдется дороже, но сбережет нервы. Лучше следовать правилам, чем переживать за судьбу своих документов, денег и имущества.
Иван КУПРИЯНОВ, юрист

Рекомендуем прочесть:  Встать на очередь на квартиру в москве где

Оформление купли-продажи квартиры: перечень документов, стоимость

Происходит оформление продажи квартиры: регистрация договора, права собственности и сама сделка одновременно. Сейчас это положено по закону — есть пункт об электронной регистрации права онлайн. У нотариусов есть доступы в базу данных, они отправляют данные о заключенных сделках сразу в Центр по недвижимости.

Процедура оформления покупки квартиры

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Порядок действий, как продать квартиру самостоятельно

Основная масса из покупателей недвижимости элитного класса обращают в первую очередь внимание на архитектуру дома. Колонны, необычные углы, скошенные стены и другие декоративные элементы будут по достоинству оценены. Одно из требований этой категории людей — близость к центру. Другие предпочтения:

Недвижимость бесплатные объявления

Для совершения сделки покупателю и продавцу необходимо собрать определенный пакет документов. В зависимости от каждого конкретного случая, такой пакет может быть различным, а состав документов изменяться. Крайне желательно, чтобы сделку сопровождал специалист риэлтерской конторы. Опираясь на опыт, закон и специфику данной конкретной ситуации, профессионалы помогут правильно подготовить квартиру к продаже, оформить все документы и провести сделку без сбоев.

Документы и порядок оформления сделки купли продажи квартиры

  • приватизационное свидетельство или свидетельство о праве на наследство
  • кадастровый спорт на жилплощадь с приложенной к нему экспликацией и поэтажным планом квартиры
  • единая справка из ЕИРЦ и Паспортного стола
  • заверенная выписка из ЕГРП
  • паспорт гражданина РФ
Рекомендуем прочесть:  Вычет за покупку квартиры налоговый вычет 2019

Порядок оформления документов при продаже квартиры

Любая сделка, касающаяся недвижимости Воронежа, требует достаточного уровня знаний, как жилищного права, так и общей юриспруденции. Независимо от того, договор это купли-продажи , или договор дарения, мены, или другие документы, касающиеся недвижимости – знание соответствующих нормативных актов, и юридический опыт обязателен. Для правильного оформления документов, связанных с недвижимостью, необходимо в совершенстве знать не только жилищное право, но и семейное, гражданское, земельное, корпоративное, налоговое право, а так же, нормативные акты о приватизации. Кроме того, необходимо в совершенстве знать порядок регистрации документов на недвижимость в государственных органах, так как это – последний, самый сложный этап приобретения прав на недвижимость Воронежа

Список документов для регистрации договора купли — продажи квартиры (комнаты) и перехода права собственности в регистрационную палату

5. План объекта, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимости и (или) осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (технический паспорт, кадастровый план или пр.). Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Технический или кадастровый паспорт и их копия предоставляются продавцом в том случае, если продаваемая недвижимость была приобретена им до 1997 года, и до момента продажи не были предоставлены документы в регистрационную палату, соответственно у продавца отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности. Технический и кадастровый паспорт можно заказать в БТИ г. Пенза.

Агенство недвижимости Аверс

  • Государственный акт на право частной собственности на землю;
  • Независимая экспертная оценка участка;
  • Паспорта всех собственников недвижимости, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке;
  • Идентификационные коды всех собственников недвижимости, супруги/супруга собственника, если продавец состоит в браке, детей, если дети являются собственниками недвижимости;
  • Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке;
  • Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке;
  • Нотариально заверенное заявление — согласие супруги/супруга на продажу недвижимости, если супруг/супруга отсутствует на подписании договора;
  • Разрешение на продажу органов опеки и попечительства (если дети являются собственниками недвижимости).

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

Сага о выборе квартиры 3

  • регистрацию в ЕГРП права собственности на квартиру на имя покупателя,
  • выписку всех прописанных со стороны продавца лиц (если таковые имеются),
  • подтверждённое третьей стороной освобождение квартиры продавцом (в качестве третьей стороны может выступить риэлтерское агентство).

Оформляем покупку квартиры правильно

Покупка квартиры – дело ответственное, требующее не только вложения немалых денежных средств, но и времени. Кроме того, потребуются специальные знания о порядке оформления покупки квартиры. С рынком недвижимости хорошо знакомы агентства, для которых оформление документов при покупке квартиры – привычное дело. К ним и можно обратиться за помощью. Если же оплачивать услуги агента не входит в ваши планы, правила оформления покупки квартиры можно изучить самому.