Декретные выплаты        25 июля 2018        133         0

Судебная практика о расторжении договора купли продажи недвижимости

Оглавление

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Пять распространенных заблуждений о праве на расторжение договора купли продажи недвижимости

Оказывается, существует и иная судебная практика. Советско-Гаванский городской суд в аналогичной ситуации расторг договор купли-продажи жилья. Вердикт отсылал к Постановлениям Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года. Постановления и впрямь подчёркивают право продавца на взыскание всей суммы с недобросовестного покупателя. Однако они же допускают и расторжение уже зарегистрированного договора, в том числе в случае существенных его нарушений. К их числу суд отнёс и отказ нового владельца внести деньги за приобретённое имущество.

Так, в частности, считала и истица по делу, рассматривавшемуся в Майкопском городском суде. Она продала квартиру и земельный участок, после чего внезапно захотела оставить то и другое у себя и потребовала аннулировать сделку. Женщина искренне полагала, что одного её порыва души должно быть достаточно. Однако понимания у судей не встретила. В своём решении они справедливо указали на то, что часть 2 статьи 450 ГК РФ дозволяет подобные действия лишь при наличии веских причин. Например, если кто-либо из участников соглашения серьёзно нарушил его условия и тем самым причинил противоположной стороне значительный ущерб. Суд таких нарушений не обнаружил и вполне логично иск отклонил.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Практика по спорам о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Суд отказался удовлетворить иск наследника продавца доли квартиры о расторжении договора купли-продажи этой доли, поскольку истец не представил доказательств неуплаты покупателем стоимости доли, а также пропустил трехлетний срок исковой давности. Договор предусматривал оплату в течение двух лет с даты его регистрации, следовательно, срок исковой давности следовало исчислять с момента истечения периода для оплаты приобретенной доли.

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Рекомендуем прочесть:  Прописка временная и постоянная в чем разница

Судебная практика о расторжении договора купли-продажи недвижимости

В данном случае порядок досудебного урегулирования спора определяет пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме истцу достаточно направить ответчику предложение расторгнуть договор. Никаких дополнительных действий или требований ему совершать не нужно.

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что они исполнили по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Если же одна сторона по договору исполнила его больше, чем другая, или другая сторона не исполнила его вообще, то первая сторона вправе требовать возврата исполненного как неосновательного обогащения (ст. 1103 ГК РФ, абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ). Например, при расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости от Верховного Суда

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)

— Срок исковой давности по требованию Истца о расторжении Договора в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры начал течь с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Ответчику/получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию (до 01.03.2013), что подтверждается отсутствием в Договоре указания конкретного срока оплаты стоимости Квартиры/отсутствием доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо другого момента, чем момент государственной регистрации перехода права на Квартиру/Договором, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в день получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанным Истцом (для договоров, заключенных до 01.03.2013)/другими документами.

Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом

Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги (Савостьянова О

Следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
———————————
Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 2010. 21 мая.

В частности, этот вывод сделан на основе судебной практики по данной категории дел, которая является весьма противоречивой.
Приведем пример положительной судебной практики, где суд удовлетворил требования продавца жилья к покупателю о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры.
Обстоятельства дела. Стороны по договору купли-продажи жилья (продавец и покупатель) установили условие, по которому оплата производится после государственной регистрации договора. В ходе судебного заседания стороной истца отрицалась выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры.
Позиции судов первой и апелляционной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что ответчик не допускал нарушений условий договора и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. 1 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Суд также основывался на том, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены; при этом суд признал факт непередачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи и несоставления акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истца, влекут такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 1103 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, положения которой подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебной коллегией по гражданским делам отменено решение первой инстанции и постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате в собственность продавца. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца . Выводы, аналогичные позиции Судебной коллегии по гражданским делам по данному делу, содержатся еще в ряде судебных актов .
———————————
Апелляционное определение Московского областного суда от 28 ноября 2012 г. по делу N 11-25171/2012г. // СПС «КонсультантПлюс». 2016.
Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2013 г. по делу N 11-10922; Апелляционное определение Московского городского суда от 4 июня 2015 г. по делу N 33-16634 // СПС «КонсультантПлюс». 2016.

Рекомендуем прочесть:  Как оформить договор дарения земельного участка

Решение суда о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.07.2013 между ИП Зуевым Д.В., ИП Шподаревым Д.П. (продавцы) и ООО “Интерком” (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого явилось следующее недвижимое имущество:

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расторжение договора купли-продажи

Подобного рода процедура не вызывает серьезных трудностей. Такую сделку принято считать незавершенной, поскольку переход права собственности не состоялся. Для расторжения договора купли-продажи квартиры, автомобиля или земельного участка без обращения в суд достаточно предоставить в регистрирующий орган взаимное соглашение сторон, в котором необходимо обозначить факт отсутствия претензий участников сделки по отношению друг к другу. На основании данного документа в ЕГРП вносится запись о прекращении контракта.

Еще один способ прекратить договорные обязательства — признать сделку купли-продажи недействительной. В этом случае виновной стороне придется не только возвратить все то, что было ею получено по контракту, но и возместить причиненный ущерб. Суд может признать недействительность договора купли-продажи и отменить его, если он был заключен: